艳姐看了下，江湾金茂府是金茂府3.0的代表之作，首开均价约6.95万/㎡，最贵的要卖到1100万+；招商序是招商蛇口高端产品系的旗舰之一，首开均价约6.8万/㎡，最贵的要卖到1000万+。

　　再进一步，金茂和招商两大央企在这两个项目上交叉持股，能够说是你中有我、我中有你，不只是门挨门的“邻居”，还真正过成了“一家人”。

　　仔细深究，两个项目处在大吴淞核心区、中环北抬、北上海TOD三大超级势能的重叠区域。在区域势能和板块价值起势前夜，两大超级央企：

　　不约而同坚定看好这片区域、联手投资，各自拿出最强产品，以府序双辉之势登顶北上海。

　　过去在上海，我们总说某板块的项目由两大巨头合作操盘，潜力无限。但这一次金茂和招商在淞南给出了一种全新的模式：

　　两大巨头央企，在同一时间，一次性用两个重磅项目，为区域进化装上“两个引擎”！

　　在淞南板块，带着责任和使命的两家央企，出手毫不含糊，几乎是上来就放大招，纷纷拿出了自己家“压箱底”的东西。

　　一边是“科技派课代表”，一边是“人本派尖子生”，路线完全不同，但目的却高度一致：

　　以最强产品力，联袂缔造北上海“产品灯塔”，重塑板块高端人居的价值坐标系。

　　金茂拿出的是其标志性的“金茂府”，这是国内地产“科技住宅”教科书级别的产品。

　　16年时间里，金茂布局了29座城市，78座金茂府，闯出了“中国第一府系”品牌。

　　“金茂府”甚至成为了一个奢侈品IP，是国内住宅市场上老业主复购和推荐成交率最高的产品线之一，大量金茂府老业主也在静候复购良机。

　　自深圳双玺开启豪宅战略以来，招商蛇口始终以全球视野与人本理念推动高端人居体系的构建。

　　从北京招商玺、合肥招商玺，到“序系”三子：“理念之序”西安序、“场景之序”武昌序、“审美之序”金陵序，一条更具未来感与精神性的产品脉络逐步清晰。

　　“序系”的特色之一，在于着力研究第四代住宅产品与先进的居住方式，这样的产品系，是招商新一代人居理念的集大成之作。

　　而今，这条脉络首次延伸入上海，落地“招商序”，开启又一座城市的全新人居想象。

　　一条街上，摆放了两大央企的两张王牌，形成了罕见的“双旗舰”格局，这种景象即便在诸神争霸的上海市场也相当罕见。

　　两家此次并非单纯搬运自己的王牌产品，而是将自己新锐研发、最新的产品思维在两个项目上做了呈现。

　　这一次在江湾金茂府，金茂首次将3.0版本的“金茂府”体系完整落地于TOD场景。从空气、水、光、温、声五大维度进行全维度智能调节与系统集成，站位足以媲美内中环高端项目。

　　江湾金茂府首创了“光感户型”，用三开间朝南的全通透骨架、贯穿南北的全屋通长飘窗、约5.9米巨幕横厅刷新市场感官。

　　招商序则聚焦于空间使用和居住舒适性，所有户型从设计之初就围绕“空间拓展”展开，三阳台+全飘窗设计几乎贯穿所有主力产品线㎡产品，几乎把别墅级设计拉进了刚需体量里。三个大阳台、全飘窗、落地窗一字铺开，空间通透感直接拉满。

　　次卧不再是常规鸡肋，北向卧室也不再是可有可无，每个房间都具备真正意义上的使用价值，尺度感相当惊人。

　　在招商序，所有户型均以空间拓展为核心，全部的产品均围绕“人”的使用体验展开。

　　全维度收纳系统嵌入日常动线，每一个功能区都经过细致推敲。哪怕是百平产品，也能撑起三代同堂的松弛感，真正将“以人为本”落到细节深处。

　　参观过这两个项目艳姐有个感受，无论是门面尺度、立面材料还是会所规格，金茂和招商对这两个项目的心血投入，几近“不计成本”。

　　比如，两家都把门庭做到了近70米宽，用美术馆级的奢阔尺度塑造大江湾罕见的府邸门面。

　　再比如，两家建筑主体都是玻璃幕墙叠加铝板的方案，极大的窗墙比，“钻感面屏”的质感，一次性给整个区域塑造了两个地标级的城市封面。

　　更关键的是，两个项目都配置了超奢华会所，尤其是江湾金茂府会所，不但实现了“开放即运营”，其面积更是达到了约1800㎡。

　　市面上大多数2000万级的豪宅，会所面积也大概在1000㎡左右，江湾金茂府的会所尺度，直接突破了很多顶豪的界限。

　　而招商序在公区的用力程度同样非常离谱。近4000㎡的泳池会所叠加架空层，极具仪式感的邬达克下沉庭院、一体化地下中央车站。内环顶豪的配置，实打实落在了一个首开仅630万起的项目里。

　　两个项目在精装上的投入，几乎是以“10w+豪宅”的标准在做改善级产品，实打实做到了满配、顶配、全落地。

　　江湾金茂府延续其一贯高配标准，从入户门、橱柜厨电到卫浴五金，审美高端，工艺考究，达到真正意义上的“豪宅质感”。像厨房，全超一线的高端品牌，博世燃气灶、油烟机、洗碗机三件套；摩恩水槽、抽拉式水龙头，还有colmo内嵌式冰箱也是交付标准......

　　招商序则在空间之外，把所有细节做到功能极致。墙地面大面积铺设岩板、奢石贯穿全屋，冷热联供、新风系统、嵌入式厨电全套配齐。

　　一套是美学叠满，一套是功能拉满。两家央企用几乎不设限的精装标准，把改善的交付预期，直接拉到了豪宅的配置线。

　　两个项目不仅是硬核产品力秀场，也将在后续的岁月里作为两大央企服务理念的展示标杆，为北上海展现人居生活的样本。

　　江湾金茂府配置了金茂升级的“君兰荟”服务品牌，从物业、运营、圈层到业主权益四维度联动，不只是打通生活链路，更在社区场景中构建社交闭环。

　　而在招商序这一个项目上，则引入招商积余首创的熟人管家生态，用全周期的熟人管家，做业主亲密的生活伙伴。

　　两大央企以创新服务模式重塑人居标杆，共同在北上海树起“硬核产品力+深度服务力”的样本。

　　市场还在分化，金茂联手招商开局即燃爆北上海，在当下这个略显沉闷的市场里绝对称得上夸张。但它又不只是两家超级央企的“胜利”，

　　！时间回到2024年12月30日，上海2024年最后一批次土拍，中国金茂联手招商蛇口，以55亿斩获大吴淞核心区宝山淞南板块的2宗地块，打造了：

　　首开认筹率双双破110%、热销超25 亿……在市场热度显然无法与中心城区比肩的北上海，江湾金茂府和招商序却能逆势破局，成为北上海的绝对顶流。

　　其一，板块定位超越以往。大吴淞是继大虹桥、大东方之后，上海第三个“大字辈”的市级规划，定位为上海科创副中心，也是北上海唯一的科创中心，是上海“五个中心”定位的主角之一；

　　其二，产业能级超越以往。作为上海科创副中心，锚定环保低碳、新材料和人机一体化智能系统三大核心产业，未来三年产业项目投资至少162亿，产业规模预计达1000亿、导入至少30 万高知人群；

　　其三，发展规模超越以往。大吴淞早已跳脱出宝山，涉及宝山、浦东、静安和杨浦4 区，约110平方公里，这是北上海有史以来最宏大的区域规划。

　　作为上海第三个“大字辈”专项规划，相较于大虹桥、大吴泾，大吴淞起步于2021年，虽然年轻，但能级和站位相当高：

　　去年，大吴淞地区专项规划正式印发，这片110平方公里的区域，官方立下了一个相当高的flag：

　　一言以蔽之，大吴淞规划不能简单看做宝山推动的规划，这背后是上海市级的战略规划，能级和力道都是相当的顶。

　　如果只靠这些还在落地中的远景规划就能成为北上海顶流红盘，多少是有些难以服众的，毕竟没有人愿意花大几百万甚至上千万，去为开发商画的饼来买单。

　　解释一下，江湾金茂府和招商序“淞南战略双子”，之所以能圈粉大批中产，不只是大吴淞的规划光环，还因为：

　　通过延伸中环线北部三条快速路——军工路、长江西路、沪太路相互连接，形成一条全新的交通动脉，组建成为新的“中环”。

　　中环北抬后，将横穿大吴淞的淞南地区，简直就像是专门为淞南服务的，淞南将顺利进入“上海金色中环俱乐部”。

　　中环北抬，江湾金茂府和招商序将从中外环进阶为内中环，必然带来淞南板块资产的价值裂变，两个关键：

　　等中环黄金地段并肩，共享繁华资源，实现区域价值的全面跃升。任何一个规划的落位，必然会带来板块价值的重塑，谁能抓牢政策风口，谁就能卡位市场先机。

　　江湾金茂府、招商序所在的淞南板块，号称“小五角场”，与隔壁的新江湾一路之隔，能共享新江湾城的“绿宝石资源”与城市配套，放在整个大江湾板块中，“淞南战略双子”也占据着更有利的核心位置。

　　看一眼杨浦五角场周边动辄10 万+的新房房价，淞南虽背靠价值高地，但却是典型的价格洼地。

　　先看江湾金茂府，18 号线通南路站地铁上盖；再看招商序，距离18 号线米。

　　更进一步看，号称“换乘王”的18 号线条线路交汇。这在某种程度上预示着两个项目几乎与地铁无缝衔接，实现出门即进站的效果。

　　坐上地铁，江湾金茂府2 站直达新江湾、3 站到财大、4 站到复旦、5 站遨游五角场、11 站陆家嘴。

　　更妙的是，金茂、招商这次双双把TOD做到极致。像江湾金茂府，在住宅之外，自带1.8万㎡商业体；招商序马路对过就是保利悦活荟，与祥腾生活广场、金茂通南路TOD也不过600米。

　　要知道，在北上海，这种配置是稀缺的。很多板块有地铁没生活，有产业没烟火，而江湾金茂府、招商序则把三者稳稳拼在了一起。

　　艳姐特别要强调的是，这些顶级规划并不是空中楼阁，而在以相当快的速度兑现：

　　像大吴淞超级规划，先行启动区的金色炉台于2020年启用，慢慢的变成了北上海最具国际范和艺术气场的潮流地标之一；上海美院于2023年动工，2026年投用；汇聚了宝武、中铝、华谊等一批“国家队”企业入驻……

　　像中环北抬，军工路快速路在6月部分路段通车，年底全线通车；长江西路快速路已进入上海2025重大工程预备项目……

　　还有北上海TOD，18 号线 月已实现轨道全线 号线年与高铁宝山站同步投运……

　　更为暴击的是，江湾金茂府和招商序所在的淞南板块，上一次供应新房还要追溯到2016年，这在某种程度上预示着板块内近10年没有新房供应，大量改善需求被极度积压。

　　艳姐觉得，这已经不是一场简单的“豪赌”，而是两大巨头智谋与力量的结合，毕竟，要在上海的高楼林立中称得上顶流爆款，那得有多少独到之处？

　　如何在大吴淞、中环北抬、北上海超级TOD的势能之上，以一座城市封面坐标，重塑北上海楼市竞争格局。

　　两家央企实实在在地硬核下场、双轮驱动，把整个淞南板块的认知、信心、节奏往前推了一大截。

　　中环北抬、大吴淞等区域关键词高频出圈，案场人气持续拉满，认筹一路走高，短短时间内去化超25亿。

　　金茂主打高端改善，聚焦系统集成的深度与居住体验的技术上的含金量；招商则稳扎稳打，围绕首改人群，把尺度、实用性和人文关怀做到极致。

　　正是这种泾渭分明的打法，让整个板块真正得到了抬升与质变。金茂拉高了这片区域的产品技术上限，招商又补齐了更多首改家庭的实际落点。一动一静，一高一稳，一个曾经供需真空的板块，硬生生被两家央企拉成了当下上海楼市的热土。

　　这波带动有多实在？看案场热度、看区域声量，甚至看看片区居民的态度转变就知道了。

　　以前你在淞南改善人居品质，要么全家搬去五角场、新江湾，要么动辄通勤十几公里，换取品质生活。

　　如今两个项目一开盘，很多人第一次意识到：原来在淞南，不搬家也能住上好房子。

　　视频访谈里，一位本地业主直言，自己在淞南住了十年，从没想过这块地能盖出这种房子，“简直像换了一个城市”。

　　从美学设计、社区会所、到户型进化、再到精装标准，两大央企几乎是全维度拉高了板块认知天花板，一口气把淞南的住宅标准拔高了两档。

　　金茂府素有二手溢价之王的称号，北京、上海等一线城市，金茂府的二手房价格普遍高于周边其他项目4-6万/㎡。

　　很多时候，金茂府都是作为板块内“价格锚”的作用出现，是二手市场的价格参考坐标之一。

　　两大央企的入局，也在悄然改变城市的面貌，艳姐前几天路过项目周边，明显感觉项目红线外有了不少改变。

　　街道更加整洁、绿化有了新意，精致的围挡像一面城市艺术墙，部分沿街店面也做了美化。

　　两家央企并不止步于项目本身，甚至顺手做了点城市更新的工作，主动参与到城市界面的更新之中，推动整个街区形象的系统刷新。

　　目前，招商序目前即将启动二批次推售，涵盖建筑面积约100㎡至143㎡的全新产品，主力价格段在640万至1100万之间，再度刷新人文宜居与空间尺度感。

　　而金茂方面，江湾金茂府的首开房源过会均价约6.95万元/㎡，对比此前外界预测的7.2-7.5万元/㎡，实属“真香价”。

　　千万级配置、双央企加持、TOD高能场域，总价600多万就能上车的门槛，在当下动辄千万起步的中环线上，已足够让人停下脚步。

　　或许，人们追逐的，不只是价格，而是产品力背后的兑现感，以及稳定心智的长期信号。这一些数据背后，是市场用脚投票后的集体答案。

　　两大央企王牌产品的真实落地，慢慢的开始实实在在地影响客户心智、撬动投资判断，在客户心中埋下了信任感，也在投资人心里植入了期待值。

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